Деловой журнал
Главная Писать нам Карта сайта
Поиск:   




    О журнале     Онлайн версия     Архив     Контакты


Капитуляция с оговорками

 

Спрос уходит в экономкласс

Для того, чтобы повторить зарубежную «капитуляцию» престижных кварталов мегаполисов перед загородными домами, необходимо предложение для российского среднего класса – несмотря на то, что последний пока только зарождается. В Подмосковье, например, ниша элитных коттеджей уже заполнена. Поэтому стали появляться проекты, предусматривающие создание в Подмосковье поселков экономкласса и комплексов с квартирами и апартаментами, таунхаусов и лэйнхаусов (загородных домов в едином архитектурном ансамбле), которые в силу своей относительно небольшой площади и, соответственно, относительно невысокой стоимости, могут заменить среднему классу постоянное городское жилье.
Массовый спрос уже сегодня ориентирован на жилье эконом-класса: коттедж площадью 150-200 м2 стоимостью $120-200 тыс. с участком 12-15 соток. В идеале покупатели хотят видеть частный дом по цене городской квартиры, неподалеку от города и с полной инфраструктурой. Востребованы классические предместья: кварталы одно-двухэтажных домов с хорошими дорогами, современными коммуникациями и достойной сферой обслуживания. Спрос на такое пригородное жилье превышает предложение примерно в три раза.
Однако основная проблема загородного рынка как раз в несоответствии спроса и предложения. Если покупатели хотят найти дом не дороже $200 тыс., девелоперы, мечтая о максимальных прибылях с имеющегося участка земли, возводят на нем элитные поселки. На рынке эти коттеджи продаются по цене в разы выше.
Ко всему прочему, устанавливаемые продавцами цены на загородное жилье не всегда подкрепляются качеством объектов. Речь вовсе не о том, что девелоперы возводят плохие коттеджи. В отличие от зарубежных стран, российский пригород еще не может похвастать достойным окружением для полноценной жизни. Хотя компании-застройщики и начинают возводить вокруг своих поселков торговую и развлекательную инфраструктуру, эти «островки уюта» резко выделяются на фоне неблагоустроенных в целом территорий.
Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева не разделяет оптимистичных настроений столичных риэлторов и отмечает, что в регионах в большинстве случаев загородные коттеджи – это по-прежнему, в первую очередь, предложение для VIP-класса.

За город на ПМЖ

Безусловными лидерами рынка загородной недвижимости с точки зрения растущих цен на городское жилье являются Москва и Санкт-Петербург. На сегодняшний день объем московского рынка загородной недвижимости превышает $12 млрд. Всего на нем представлено около 500 коттеджных поселков. Из них около 270 находятся в активной стадии продаж, при этом 205 в первичной и 65 во вторичной продаже. В 21-м поселке продажи приостановлены, более десятка сдается в аренду, около 110 уже не участвуют в продажах. Более 60 коттеджных поселков активно строятся. Темпы выхода на рынок коттеджных поселков в последние 2-3 года приблизительно одинаковы – 2-4 поселка в месяц.
Из-за гигантского скачка цен на городские квартиры московские риэлторы прогнозируют, что весенне-летний сезон-2007 станет знаковым для рынка загородной недвижимости Подмосковья. По их прогнозам, цены на коттеджи в Подмосковье теперь вполне могут соперничать по ценам с квартирами бизнес-класса в Москве. Другая сторона процесса: крупные московские застройщики, ранее за городом не замеченные, презентовали свои подмосковные проекты. В Санкт-Петербурге ситуация несколько скромнее. В пригородах Петербурга и в Ленинградской области сейчас строятся более 70 поселков разного класса, более 10 находятся в стадии проектирования.
Относительно быстро загородное жилье строят в Казани и Самаре. Несмотря на столичный статус, темпы строительства загородных коттеджей в Казани в разы ниже по сравнению с Москвой. На сегодняшний день в пригородах татарской столицы строятся и проектируются всего несколько десятков коттеджных поселков.
Рост спроса на загородную недвижимость констатируют самарские риэлторы. Здесь датой рождения рынка загородной недвижимости считают 2005 год. Сегодня в Самаре и пригородах в стадии проектирования и строительства находится около полутора десятка проектов.
За исключением вышеперечисленных регионов, в целом по стране ситуация со строительством загородной недвижимости, по оценкам аналитика ИК «Финам» Сергея Харченко, примерно одинакова. «Москва и Питер скорее исключение: здесь много людей с достаточно высокими доходами и при этом имеющих свободный график работы или работающих удаленно», - пояснил он.
В стадии зарождения находится рынок загородной недвижимости и на Украине. Тяга украинцев к загородному жилью вылилась в бум спроса на землю, начавшийся в 2005 году. Интересно, что украинские застройщики пока ориентируются не на Запад, а на Россию, считая образцом подмосковные коттеджные поселки. Украинские эксперты констатируют, что в сегменте загородной недвижимости по количеству и качеству предлагаемых объектов Киев сегодня существенно отстает от Москвы. По данным Украинской Торговой Гильдии, на сегодняшний день в Киевской области насчитывается около 60 коттеджных городков, более половины из которых находится на стадии проектирования или разработки концепции. До конца 2011 года, по данным экспертов, предложение домов на рынке коттеджной недвижимости Киевской области увеличится как минимум в девять раз.

Что тормозит процесс

Наряду со спросом на загородную недвижимость существует ряд причин, тормозящих ее массовое строительство. В частности, осторожное отношение к коттеджным застройкам как со стороны потенциальных инвесторов, так и со стороны самих покупателей. Для большинства из них приобретение коттеджа до сих пор является покупкой кота в мешке. По мнению экспертов, росту спроса будет способствовать появление завершенных проектов с полноценной и функционирующей инфраструктурой.
«В большинстве российских городов нет достаточного числа потенциальных покупателей загородной недвижимости, поэтому для них не вполне ясны преимущества гарантированной покупки дома по типовому проекту перед самостоятельным строительством, – рассуждает Сергей Харченко. По его словам, этот сектор к тому же не так сильно затронул бум рынка недвижимости. «Поскольку загородные дома не так ликвидны, как стандартные квартиры в многоэтажках, то в него не вкладывают и те, кто покупает жилье с целью перепродажи», – объясняет он.
По мнению Сергея Харченко, основные проблемы, задерживающие развитие загородной недвижимости в России по сравнению с западными странами – низкое развитие инфраструктуры, особенно вне городов, а также суровый климат, увеличивающий расходы на строительство и содержание жилья.
По словам Татьяны Романчевой, спрос на коттеджные поселки ограничен и в силу того, что состоятельные россияне, в частности, нижегородцы, уже имеют загородную недвижимость. «Поэтому бегом раскупить то, что есть на рынке, не получится, – поясняет она. – К тому же застройщик не всегда выходит с готовым продуктом: не размежевана земля, не подведены коммуникации. Мало кто захочет покупать такой «полуфабрикат». Что касается подведения коммуникаций и строительства дорог, то это требует от застройщика серьезных затрат, которые, в том числе, делают индивидуальное жилье на выходе более дорогим, чем в многоквартирных домах.

Цена загородной жизни

Сегодня стоимость строительства коттеджа с учетом приобретаемой в собственность земли в Нижегородской области примерно равна затратам на приобретение квартиры в центре Нижнего Новгорода. Без затрат на земельный участок квадратный метр за городом обойдется даже дешевле. Так, дома в «Солнечном городе» продаются в среднем за $600 за м2 без отделки, в Sun City – в среднем $700 за м2.
Стоимость земли напрямую зависит от степени готовности проекта. Цена сотки в уже готовом охраняемом поселке, обеспеченном инфраструктурой, доходит до $10 тыс. На начальном этапе строительства первое удорожание земли происходит после подведения к участкам инженерных коммуникаций.
Однако жизнь за городом подразумевает расходы не только на содержание и обслуживание жилья, но и на его охрану и благоустройство. Большинство застройщиков планируют после окончания строительства поселков создать обслуживающие компании для их содержания и охраны. Арифметика достаточно проста: чем более развита в коттеджном поселке бытовая и развлекательная инфраструктура и чем меньше домов, тем больше финансовая нагрузка на каждого домовладельца. По расчетам застройщиков, в среднем расходы каждого домовладения на содержание коттеджа могут составлять около 5 тыс. рублей в месяц, что сопоставимо с квартплатой за элитное жилье в городе. Но это в расчете на поселки от 100 домов. Затраты владельцев коттеджей в маленьких поселках возрастают как минимум в 2 раза. На практике они гораздо выше. По неофициальной информации, средние затраты на содержание дома в Приозерном составляют около 20 тыс. руб. в месяц.
Татьяна Романчева считает, что обширная инфраструктура – это больше PR-составляющая проектов. Она отмечает другую тенденцию – строительство коттеджного поселка вокруг уже существующей спортивно-развлекательной инфраструктуры.

В километре от мечты

По мнению участников рынка недвижимости, в 2007 году цены на жилье в городах будут расти, но уже не такими быстрыми темпами. Это означает, что инвесторы останутся без прежних сверхдоходов и будут вынуждены обратить внимание на загород. Постепенная насыщаемость рынка городских новостроек, рост благосостояния среднего класса и пока еще относительно низкие цены на землю вокруг нестоличных крупных городов должны сдвинуть рынок загородной недвижимости.
Не исключено, что региональные власти примут как руководство к действию опыт московских коллег. Так, активному развитию загородной недвижимости в Подмосковье во многом способствует принятие закона «О генеральном плане развития Московской области». В нем отражены приоритеты преобразований, а именно: реконструкция и новое строительство федеральных, региональных и местных автодорог, формирование зон экономического роста, промышленных округов, технопарков, проведение крупномасштабной реконструкции жилых и производственных территорий, формирование систем туристско-рекреационных центров.



свежий номер


 
 
603006, Нижний Новгород, ул. Провиантская, 47, оф. 502.
Тел. +7 831 218-36-93, +7 831 218-61-83 (размещение рекламы)
Copyright © 2007-2015 «b-mania.ru»