Деловой журнал
Главная Писать нам Карта сайта
Поиск:   




    О журнале     Онлайн версия     Архив     Контакты


Свахи для квартирантов

 

В Европе и на Западе около 50% населения живет в доходных домах (дома с обслуживанием, построенные специально для сдачи в наем). Правда, западным форматом доходных домов являются сервисные апартаменты - единый комплекс, где все номера-квартиры сдаются в средне- и долгосрочную аренду, уточняет Екатерина Тейн, партнер, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank (Москва). Услуги арендаторам предоставляются за отдельную плату, арендная ставка рассчитывается на месяц.
В России пока существует только один доходный дом на 47 квартир в столице, построенный за $14,3 млн. Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы в 2003 году.
Вроде бы доходные дома необходимы: как говорит Елена Шувалова, начальник отдела технического регулирования Ассоциации Строителей России, их можно было бы использовать в качестве временного жилья для переселенцев из ветхого фонда и для централизованной сдачи в аренду гостям столицы. Однако, отмечает она, должное финансирование со стороны государства отсутствует.
– Строительство жилья для сдачи гражданам в коммерческую аренду предусматривалось в программе «Жилище», но в конечной редакции почему-то выпало из нее, - удивляется вице-президент «ОПОРА России» Алексей Кожевников (организация ратует за привлечение бюджетных средств для строительства доходных домов эконом-класса с целью обеспечения населения доступным жильем).
Впрочем, чиновники из правительства вынашивают планы по застройке страны жилой коммерческой недвижимостью и планируют довести долю населения, проживающего в доходных домах, до 50%. А что же частные инвесторы? Дремлют?

«Серые» демпингуют

По мнению Регины Лочмеле, руководителя отдела исследований DTZ (Москва), возможность строительства доходных домов в России появилась не вовремя. До 2000-х годов развитие этого рынка сдерживало отсутствие юридически закрепленного термина «доходный дом», а также несовершенство законодательства того времени, в соответствии с которым арендаторы могли переводить съемные квартиры в собственность на основе процедуры приватизации. Только после принятия соответствующих нормативных документов, исключающих подобные ситуации, появление первого доходного дома стало реальностью. Однако совсем некстати в это время рынок жилья в Москве (а следом и в регионах) перешел в стадию активного роста, отмечает она, и цены продажи стали ежегодно заметно увеличиваться. Про доходные дома забыли.
-В связи с высокими ценами на жилье в России прибыльность строительства на продажу тормозит строительство жилья для сдачи в аренду частными застройщиками, - сетует Алексей Кожевников, вице-президент «ОПОРА России», - в то же время процветает серый рынок аренды жилья.
Как рассказывает Денис Афанасьев, руководитель аналитической группы Департамента общественных связей MIRAX GROUP (Москва), общая площадь сдаваемой в аренду жилой недвижимости в столице сопоставима с площадью офисных площадей класса А и В (5,4 млн. кв. метров). При этом, говорит он, цена аренды кв. метра жилого помещения в год не сравнима с ценой аренды офисов класса А и В и ниже ставок аренды на офисы класса С, средняя стоимость которых в Москве сегодня составляет $300 за кв. метр в год.
-Неравенство связано с тем, что абсолютное большинство квартир, сдаваемых в аренду, достались владельцам по наследству, и такое понятие, как «издержки производства» к ним неприменимо, - поясняет он. - Поэтому при расчете возможного дохода владелец ориентируется на рыночные цены и не против демпинговать, если его клиент-арендатор проверен и проживает в квартире давно. Демпинг в данном случае заключается в сохранении прежней арендной платы, когда рынок уже ушел вверх. А девелоперы, строящие офисные центры, ориентируются на такие финансовые показатели, как рентабельность, внутренняя норма доходности и др.
Такое положение вещей с арендой жилой недвижимости в Москве, считает Афанасьев, ставит крест на строительстве доходных домов, за которое так ратует городская мэрия. Существование «серого» рынка аренды делает проект неконкурентоспособным. «К примеру, при цене сдачи в аренду $200 за кв. метр в год себестоимость строительства доходного дома должна составить не более $700 за кв. метр, - прикидывает он. - В Москве с ее дороговизной земли и подключения к энергосетям такие цифры недостижимы. Поэтому предложения частных арендодателей безальтернативны».
-Доходные дома - неоднозначный тип недвижимости на рынке аренды элитных квартир, - отмечает Екатерина Тейн. - С одной стороны, подобные дома в большом количестве существовали в дореволюционной России и были очень востребованы. С другой - застройщику и владельцу доходного дома придется столкнуться с рядом трудностей, - поясняет она. - В первую очередь, это недостаточная подготовленность законодательной базы в РФ, до сих пор нет четкого определения доходного дома, в законах встречаются противоречия.
Михаил Викторов, генеральный директор Российского Союза строителей (Москва), считает, что перспективы у доходных домов есть. Тем не менее, соглашается с Тейн в том, что рынку аренды недвижимости не хватает регулирования на законодательном уровне. «К примеру, на Западе жилец не может быть «выкинут» с занимаемой им площади, если он исправно соблюдает условия договора, даже при смене собственника жилплощади; у нас же, к сожалению, возможно и многое больше того», - сетует эксперт.
Вторая сложность заключается в соотношении затрат на строительство и размеров прибыли. Расходы застройщиков велики, а прибыль от аренды, даже в самом верхнем ценовом сегменте, несравнима с прибылью от продажи квартир, утверждает Екатерина Тейн. «Разумеется, проще построить дом и продать квартиры, а не сдавать его в аренду в ожидании, когда затраты окупятся».
-Компания «Квартстрой» пока не планирует участвовать в строительстве доходных домов ни в Москве, ни в Нижнем Новгороде – сейчас нам выгоднее продавать квартиры, - подтверждает Любовь Менялкина, менеджер по маркетингу «Квартстрой-НН» (Нижний Новгород).
Кроме того, строительство домов для продажи в них квартир ведется с участием средств дольщиков, что позволяет поэтапно привлекать финансирование, отмечает Менялкина. В случае с доходными домами застройщикам придется инвестировать только собственные средства. При этом располагать большей частью средств для инвестирования необходимо с самого начала проекта, чтобы не затянуть сроки строительства и еще больше не увеличить окупаемость.
По данным «Пересвет-Девелопмент» (Москва), рентабельность строительства жилья для продажи колеблется в пределах от 25 до 80% при обычном сроке окупаемости 2-4 года. «Отбить» вложения в доходный дом можно минимум за 15 лет.
-Поэтому только самые крупные девелоперы могут себе позволить проекты со средней окупаемостью 10-12% годовых, - уверяет Екатерина Тейн (Knight Frank).
Причем, годовая доходность в 10-12% - это самые оптимистичные цифры. Большинство экспертов оценивают рентабельность доходных домов в 3-8%. При такой доходности, говорит Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций ООО «Пересвет-Девелопмент» - ГК «Пересвет-Групп» (Москва), срок окупаемости проекта в столице составит 20-25 лет.
В регионах, несмотря хотя бы на более дешевую землю по сравнению с Москвой, рентабельность, тем не менее, находится в тех же пределах. Алексей Чемоданов, руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» (Нижний Новгород), говорит о 6% годовых – такова, по его мнению, рентабельность бизнеса на долгосрочной аренде в городе (при среднеоптимистичной ставке аренды 10 000 рублей в месяц). Выгоднее, считает он, заниматься сдачей жилья в наем на короткие сроки: при средней ставке аренды квартиры 1 500 рублей в сутки доходность будет находиться на уровне 12-13% годовых.
Чтобы увеличить рентабельность «долгосрочных квартир» хотя бы до 15%, придется в 1,5 раза поднять ставку аренды. «А это значительно снизит спрос», - отмечает он.

Донской секрет

Впрочем, далеко не всех инвесторов отпугивают длительные сроки окупаемости. Весной в СМИ прошла информация о том, что в Ростове будет построен первый частный доходный дом. Сообщалось, в частности, что инвесторы рассчитывают «отбить» вложения в проект в течение 10 лет за счет привлечения к аренде доходных квартир иностранцев, которые смогут снимать их по ставке в размере от $ 1500 в месяц. Однако на практике «дело доходного дома в Ростове» оказалось из разряда «тайна сия великая есть». Нам так и не удалось найти инвесторов. Большинство местных риэлтеров заявили, что ничего о проекте не слышали, и по этой причине от каких-либо комментариев отказались, а представители компаний, близких к финансистам, не могут разглашать эту информацию. Впрочем, сохраняя конфиденциальность в отношении инвесторов, они охотно комментируют перспективы самого строительства доходного дома. И прогнозы более-менее оптимистичны.
-Ростов еще таких проектов не видел, - говорит Елена Полюшенко, заместитель генерального директора ООО «Дидиси Консалтинг» (DDC Consulting - ГК DDC, Ростов-на-Дону). – Рынок пока готов поглотить любой, даже не совсем удачный, проект, особенно на первых порах, когда строится единственный такой дом в городе (при условии правильной маркетинговой политики). Как консультанты мы участвовали в разработке концепции проекта в Ростове, проведенные исследования подтвердили экономическую эффективность проекта.
Как рассказал журналу Businessmania Олег Ивченко, заместитель генерального директора ООО «Агентство недвижимости Лендлорд» (Ростов-на-Дону), десятиэтажный доходный дом будет располагаться в центре города и обладать собственной инфраструктурой, за дополнительные услуги предполагается взимать отдельную плату.
Проект только готовится к запуску, отмечает он, поэтому перспективы его оценивать сложно. Однако ряд факторов говорит о том, что, скорее всего, дело пойдет. Во-первых, поясняет Ивченко, с прошлого года повысился интерес к аренде жилья: из-за роста цен на недвижимость многие были вынуждены отказаться от приобретения квартиры на собственные средства или в ипотеку. Во-вторых, рынок становится более цивилизованным. Например, компаниям, отправляющим сюда своих сотрудников, проще иметь дело с одним собственником, чем договариваться с многочисленными «серыми» арендодателями.
– Наше агентство однозначно будет принимать участие в этом проекте, - заявляет он, - даже если мы и не получим эксклюзивных прав на продажу аренды квартир в нем. Спрос на долгосрочную аренду жилья есть, мы уже работаем с клиентами, которые в принципе могут быть заинтересованы в найме площадей в этом доходном доме. В основном – это иностранцы.
Тем временем на месте бывшего доходного дома Ахчиевых в Ростове компания «Славяне» намерена возвести гостиницу стоимостью около 7 млн. евро (из расчета затрат в размере примерно 1 500 евро на кв. метр). Сейчас «Славяне», расселив жильцов ветхого фонда, расположенного на выкупленном компанией участке в центре города, получают разрешительную документацию на строительство и параллельно ведут поиски инвесторов. Казалось бы, при чем тут гостиница? В личной беседе (официальные комментарии весьма скудны) один из менеджеров компании рассказал журналу Businessmania, что в гостинице будет предусмотрена возможность аренды помещений под офисы и квартиры. Если будет устойчивый спрос на долгосрочную аренду жилья, то, возможно, впоследствии гостиница будет перепрофилирована в доходный дом, не исключает он. А это уже вполне реальный вариант для сокращения сроков окупаемости проекта: бизнес на краткосрочной аренде «отбивается» быстрее, вместе с тем – инвестор на собственном опыте «прощупывает» рынок.

Голос из прекрасного далека

И все-таки перспективы у доходных домов есть, считают эксперты. «Многие западные девелоперы, - отмечает Екатерина Тейн (Knight Frank), - уже интересуются возможностью создания сервис-апартаментов в России, невзирая на долгий период окупаемости».
О наличие спроса на доходное жилье и перспективности рынка говорит также и успех первого такого дома, построенного в Москве Департаментом инвестиционных программ в Николоворобьинском переулке.
– Квартиры в нем в данный момент сданы в аренду, невзирая на достаточно высокие ставки аренды с момента реализации проекта – до $12 000 в месяц за квартиру, - рассказывает Екатерина Тейн.
Впрочем, Регина Лочмеле (DTZ) напоминает, что инвестором выступала государственная структура, которая объективно имела более выгодные условия реализации проекта (в частности - меньшие общие затраты на проект), что обусловливало более короткий срок окупаемости, чем мог бы быть у подобного проекта, реализуемого коммерческой девелоперской компанией.
-В целом развитие рынка доходных домов, - рассуждает Лочмеле, - будет возможным в условиях, когда сравнение альтернативных инвестиционных проектов (строительства жилого дома с целью продажи квартир или сдачи их в аренду) для девелоперов будет в пользу второго варианта. Это станет возможно тогда, когда рынок перейдет в стадию стабилизации и последующего спада (стабилизации и определенного снижения цен), что является неизбежным процессом циклического развития любой отрасли в экономике. В современных условиях цены на жилую недвижимость достигли своего исторического максимума, количество людей, которые могут приобрести жилье даже на основе ипотечных программ, незначительно по сравнению с общим количеством людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Все это создает большой потенциал для развития системы профессионально управляемых жилых домов, ориентированных на сдачу квартир в аренду.
А Алексей Кожевников («ОПОРА России») уверяет, что количество желающих арендовать квартиры растет с каждым днем, в то время как предложение на этом рынке сильно ограничено.
- По статистике, - приводит он пример, - до 50% граждан со средним достатком, нуждающихся в жилье, предпочли бы не покупать его, а снимать по разумным ценам и при наличии минимума гарантий.
О том, что в городах-миллионниках возможен спрос на долгосрочную аренду среди представителей среднего класса, говорит и Сергей Васильев, директор строительной компании «ДиС» (Ростов-на-Дону). Причем он советует ориентироваться не на иностранцев, приезжающих в длительные командировки, а именно на российских граждан – они имеют возможности для аренды таких квартир и, скорее всего, будут готовы обеспечить спрос.
Однако сейчас инвесторам стоит обратить внимание на возможность строительства элитных домов под сдачу в аренду. Ведь арендные ставки в «доходных» домах эконом-класса, подчеркивает Сергей Баранов («Пересвет-Девелопмент»), должны быть соизмеримы со стоимостью аренды в типовом, в противном случае проект не найдет своего потребителя. Но средняя арендная плата за однокомнатную квартиру в Москве составляет примерно $600 долларов, стоимость квартиры - $130 000, а для окупаемости проекта и получения прибыли с учетом цен на жилую недвижимость арендная плата должна составлять как минимум $1300 долларов в месяц, прикидывает он. Поэтому запуск таких проектов затруднителен. А вот доходные дома элит-класса в перспективе могут стать выгодным вложением средств, при условии, что стоимость проживания будет соответствовать классу.
Так, Олег Ивченко отмечает, что в Ростове на рынке аренды элитной недвижимости спрос опережает предложение, несмотря на высокие ставки: однокомнатная квартира – 23000-25000 рублей, двухкомнатная – от 28000, трехкомнатная – от 40000 рублей (при средней стоимости аренды жилья 11 500 рублей, без учета оплаты коммунальных услуг). По его оценке, элитное жилье составляет около 15% от общего объема предложения на ростовском рынке аренды квартир.
Сократить сроки окупаемости такого проекта можно за счет сдачи дома в аренду частично - некоторое количество квартир можно продавать, предлагает Екатерина Тейн. Или можно начать не с целого дома, а, например, выкупить в новостройке один подъезд и сдавать его в аренду, как советует Алексей Чемоданов.
– Немаловажным доводом в пользу доходных домов можно считать тот факт, что они к тому же могут поспособствовать формированию цивилизованного и централизованного рынка аренды, - добавляет Тейн. - Впрочем, этот фактор наиболее важен для городских властей, поэтому логично было бы предположить, что подобные проекты должны получать ощутимую поддержку от правительства Москвы. Развитие рынка доходных домов возможно при упрощении процедуры согласования площадки под застройку и совершенствовании законодательной базы в том, что касается статуса доходных домов и правил их содержания и функционирования.
Собственно, как сообщил журналу Businessmania Михаил Викторов (Российский Союз строителей), уже подготовлены законопроекты, которые должны устранить пробелы в сегодняшнем законодательстве в отношении доходных домов. В РСС рассчитывают, что они будут приняты Государственной Думой РФ в течение года.



свежий номер


 
 
603006, Нижний Новгород, ул. Провиантская, 47, оф. 502.
Тел. +7 831 218-36-93, +7 831 218-61-83 (размещение рекламы)
Copyright © 2007-2017 «b-mania.ru»