Деловой журнал
Главная Писать нам Карта сайта
Поиск:   




    О журнале     Онлайн версия     Архив     Контакты


Вклад "Пейзажный"

 

Наиболее привлекательна для инвестиций недвижимость в Испании, Черногории, Болгарии, Греции, Чехии, Италии, Турции и на Кипре. Как поясняет Татьяна Покидько, руководитель отдела международных проектов компании «РИВЬЕРА» (Москва), в этих странах благоприятные климатические условия, ценовая политика, они безопасны как для жизни, так и для инвестиций, приобретение недвижимости здесь не вызывает проблем.

Свинцова Елена, менеджер по продаже недвижимости в Турции представительства Турецкой строительной компании Hopel в России (Москва), считает, что наиболее выгодно вкладываться в жилье в Болгарии, Черногории и Турции – сейчас цены здесь находятся «в самом низу». В Турции выгодно как покупать квартиры, так и сдавать в аренду, уверяет она. Стоимость жилья растет ежегодно примерно на 20%, а сдавать его во время сезона можно, начиная с 1 000 евро (в зависимости от типа недвижимости). Кроме того, Турция планирует вступить в Евросоюз, и это наверняка заставит цены расти еще быстрее, предполагает эксперт. Анна Иванова, генеральный директор компании «Капитал-Риэлти» (Москва), уверяет, что цены на турецкое жилье и сейчас увеличиваются больше, чем на 20%. Она называет цифру в 25-30%.

А доходность вложений в новостройки Черногории и Болгарии, по данным Татьяны Покидько, достигает 50%. «Наиболее рентабельными считаются инвестиции в строительство апартаментов и таун-хаусов», – добавляет она.Ирина Буркина, главный специалист по работе с клиентами представительства испанской компании Masa International в России (Москва) рассказывает, что в Испании наиболее популярно среди инвесторов средиземноморское побережье – Коста Бланка: горы, пальмовые рощи, пляжный сезон длится почти круглый год (метеорологи насчитывают 320 солнечных дней). Кроме того, здесь приемлемые цены на продукты и медикаменты, а испанцы лояльны по отношению к иностранцам. Стоимость жилья в стране растет в связи с увеличением ВВП, стабильных темпов инфляции (в пределах 3%), со снижением процентных ставок по ипотечным кредитам и высоким спросом на недвижимость со стороны инвесторов. Ежегодно европейцы покупают в Испании более 100 000 домов на общую сумму 7,2 млрд. евро, продолжает она.

По словам Христоса Ляписа, президента риэлторской компании Pommel Holdings Inc. (Греция), прогнозы относительно рентабельности вложений в греческую недвижимость также вполне оптимистичны. Здесь чистое море, мягкий климат, да и в последнее время Греция заметно преобразилась: построены новые дороги, магистрали, международный аэропорт, спортивные и развлекательные комплексы. «Кроме того, в течение нескольких десятилетий у нас не будет проблемы «перенаселения» территорий, которая, к примеру, уже существует в Испании и Италии», – отмечает он. Ежегодный объем сделок с недвижимостью здесь превышает 40 млрд. евро, и эта цифра постепенно увеличивается – в основном за счет инвестиций со стороны граждан стран Северной Европы и России.

В Греции наиболее выгодно, считает Христос Ляпис, вкладываться в приобретение земельного участка и строить на нем дом. Так, например, в северных и восточных районах Афин, где сейчас ведется масштабная застройка, цены на землю растут на 40-60% в год. «Уже при продаже недостроенного дома прибыль составит около 30- 40%, – уверяет эксперт. – Продажа готового дома принесет вам 80-100% прибыли, при том, что строительство займет примерно 8-12 месяцев». На сдаче жилья в аренду можно зарабатывать 10-15% в год от коммерческой стоимости недвижимости. «Сумма арендной платы достаточна для безбедной жизни, – уверяет он. – Плюс важнучитывать еще и стремительный ежегодный рост цен на недвижимость».

Как вариант – инвестор может диверсифицировать свой портфель. Христос Ляпис предлагает такую идею: инвестор вкладывается в строительство, скажем, 10 вилл. Затем 4 виллы продает, чтобы отбить вложения, из оставшихся 6 вилл 3 сдает в долгосрочную аренду и 3 использует для сдачи в краткосрочную аренду на летние месяцы.

Сколько вешать в граммах?

Стоимость жилья во всех этих странах варьируется в зависимости от местоположения, близости к морю, степени его качества и престижности, наличия комплекса услуг.

По словам Ирины Буркиной (Masa International), примерная цена 1 м2 в Испании составляет 2 000-2 500 евро. Татьяна Покидько («Ривьера») уточняет: в Испании 1 м2 стоит 2 000-4 000 евро, на Кипре – 2 000-4 000, в Италии – 2 000-10 000, в Черногории – 2 000-3 000 евро. Дешевле всего жилая недвижимость в Болгарии (1000-1500 евро) и Чехии (1 500-2 000 евро). В Греции готовый дом у моря можно приобрести, исходя из стоимости 1 м2 в размере 2 500-8 000 евро, если вкладываться в жилье на стадии строительства, то 1 м2 обойдется примерно в 1 200-1 600 евро. «Получается, что выгоднее построить собственную виллу на берегу моря, чем купить квартиру поблизости от него. Плюс, это уже другое качество жизни», – поясняет Христос Ляпис (Pommel Holdings Inc.).

А вот в Турции нет понятия «стоимость квадратного метра». «У них есть цена за квартиру», – говорит Елена Свинцова (Hopel). Так, квартира примерно в 500 м от моря обойдется минимум в 30 000 евро. Если пересчитать на квадратные метры, то, по данным Анны Ивановой («Капитал-Риэлти»), в среднем 1 м2 выльется в $1 000. Впрочем, наиболее популярны в Турции сейчас квартиры-резиденции. Как правило, это несколько домов, объединенных в жилой комплекс, который обслуживает управ-ляющая компания. «В них предусмотрена полная чистовая отделка квартиры, кухня, спутниковое и кабельное телевидение, система общего кондиционирования воздуха, телефон, Интернет, центральное водоснабжение – вот далеко не полный список внутренней инфраструктуры квартиры-резиденции, – описывает Елена Свинцова. – По желанию в комплекс услуг может входить стирка белья, ежедневная уборка квартир, химчистка, круглосуточная охрана, услуги секретаря, ресторан. По сути, квартира-резиденция построена по типу гостиницы, в которой вы получаете полный сервис, но живете в своей собственной квартире. Соответственно, стоимость квартиры зависит от уровня комплекса и предлагаемых на территории удобств».

Поселиться надолго

Какие проблемы могут возникнуть у иностранцев при приобретении недвижимости за границей? В Италии, Испании и на Кипре, говорит Татьяна Покидько («Ривьера»), процесс покупки жилья довольно прост. В частности, недвижимость здесь можно оформить как на юридическое, так и на физическое лицо. Причем, как отмечает Ирина Буркина, иностранцам без каких-либо ограничений доступна покупка и жилой, и коммерческой недвижимости. В Черногории частный инвестор может зарегистрировать на свое имя дом с участком до 500 м2, в случае приобретения только земли понадобятся документы на юрлицо. Минусом покупки недвижимости в Чехии и Болгарии является невозможность ее оформления на физическое лицо – придется регистрировать фирму.

Теперь о тонкостях. В Испании, например, любая недвижимость должна быть зарегистрирована в Reglstro de Propiedad – Регистре собственности. В регистре можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ – купчая, называемая Escritura Publica, которой затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения ее в Регистр. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, назначенное им и имеющее от него доверенность. «После того, как объект недвижимости выбран и решение о покупке принято, составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты, – рассказывает Ирина Буркина (Masa International). – При подписании контракта покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый N.I.E. (идентификационный номер иностранца), чтобы затем оформить сделку купли-продажи». Дальше все, как и у нас: у нотариуса подписывается Escritura Publica и в его присутствии вносится оставшаяся сумма денег, после чего иностранец становится полноправным владельцем недвижимости. Правда, на этом процесс еще не заканчивается – жилье нужно еще будет зарегистрировать в Регистре собственности Испании. Эта процедура занимает около 3-4 месяцев. В Турции, выбрав дом или квартиру, гражданин России должен открыть счет в банке, чтобы потом перечислить на него деньги из дома, рассказывает Елена Свинцова. После этого он должен будет получить вид на жительство на 6 месяцев (это занимает примерно неделю) и оформить ТАПУ (tapu) - свидетельство регистрации права. «Единственным документом, подтверждающим права собственности на недвижимость в Турции, является именно ТАПУ - титул, в который вписывается имя владельца, – продолжает она. – Для покупки дома и регистрации прав на него от российского покупателя требуются только непросроченный загранпаспорт и второй, удостоверяющий личность документ (например, водительские права)». Правда, как отмечает Анна Иванова («Капитал-Риэлти»), процедура оформления ТАПУ довольно длительная: она занимает от 3 до 6 месяцев (если сделку по купле-продаже заключает частное лицо). При этом в Турции россиянин не может купить землю, на которой, скажем, стоит приобретенный им дом. По крайней мере, формально она принадлежать ему не будет, а будет (при желании) оформлена в долгосрочную аренду – сроком на 49 или 99 лет.Как обстоят дела с видом на жительство и гражданством? В большинстве стран именно приобретение недвижимости является основанием для получения этих документов. На Кипре, как отмечает Татьяна Покидько, владелец жилья может подать документы на получение вида на жительство, который дает ему право на неограниченное нахождение на территории острова. Купив недвижимость в Турции, можно получить вид на жительство сроком до 5 лет (по предъявлении ТАПУ), а затем и гражданство. В Испании, отмечает Ирина Буркина, существует несколько вариантов вида на жительство: вид на жительство по контракту на работу, вид на жительство без права получения доходов, вид на жительство для пенсионеров, вид на жительство для работы без контракта. Но в большинстве случаев для запроса вида на жительство наличие недвижимости в Испании является обязательным условием, добавляет она. Эх, налоги, грусть да печаль Инвесторы в зарубежную недвижимость должны также учитывать расходы, связанные с приобретением и содержанием жилья. Христос Ляпис (Pommel Holdings Inc.) рассказывает: «Налог на приобретение недвижимости в Греции составляет 12% плюс 2% - оформление сделки (нотариальные и адвокатские сборы) от стоимости покупки недвижимости по государственной оценке, которая в 2-2,5 раза ниже ее коммерческой стоимости. Недвижимость, которая стоит не дороже 200 000-230 000 евро (по государственной оценке) не облагается ежегодным налогом. На недвижимость, стоимость которой превышает эту сумму, придется заплатить налог в размере 0,05% от суммы превышения. Иными словами, если вы приобрели жилье, коммерческая стоимость которой не больше 550 00-600 000 евро, вспоминать о налоговых расходах больше не придется». В Турции, по данным Hopel, налог на приобретение недвижимости – это 3% от ее стоимости, указанной в титуле (обычно она занижена по сравнению с реальной ценой жилья). На оформление документов понадобятся $1 000-1 500. Расходы на содержание приобретенного жилья, по словам Анны Ивановой («Капитал-Риэлти»), зависят, например, от наличия в комплексе охраны, бассейна и прочих благ (от 50 до 100 евро в месяц). Плюс, ежегодно владелец квартиры (дома) в Турции вынужден будет платить налог на недвижимость – 0,3% от стоимости жилья по ТАПУ. Елена Свинцова добавляет: затраты на электричество здесь составляют около 0,10 евро за кВт/ч, вода - около 0,75 евро за м3. Плата за коммунальные услуги устанавливается каждым турецким муниципалитетом отдельно. В Испании, рассказывает Ирина Буркина, покупатель недвижимости должен заплатить 7% IVA (НДС) плюс 1%-ый гербовый сбор, взимаемый с новой недвижимости, или 7%-ый налог на передачу права собственности при покупке вторичной недвижимости. Регистр недвижимости, соответственно, взыщет с новоявленного владельца жилья налог за переоформление купчей на его имя (около 300 евро). «Также необходимо учесть гонорар нотариуса за составление купчей. Общая сумма всех этих расходов зависит от стоимости недвижимости. В общей сложности эти затраты составят около 10% от стоимости недвижимости, указанной в купчей. В случае, если вы запрашиваете ипотечный кредит, то сумма дополнительных расходов достигает 13%», – продолжает эксперт.

Абонентская плата за водоснабжение в Испании за каждые три месяца составляет 15 евро и за электричество 13,63 евро каждые два месяца (3,3 kW). К этим суммам надо прибавить оплату за потребление, в случае, если вы живете в доме. Счета оплачиваются автоматическим списанием суммы с банковского счета клиента. «Все владельцы недвижимости, которая построена комплексами, так называемыми urbanizacion, обязаны следовать законодательству Испании об оплате содержания и ухода за зонами общего пользования, например: бассейна и зеленых территорий, принадлежащих району, – добавляет Ирина Буркина. – Оплата взноса делается один или два раза в год. Сумма оплат зависит от числа владельцев и предоставляемых услуг. Например, владелец недвижимости в комплексе с бассейном, теннисными кортами и с 200 владельцами, будет платить примерно 420 евро в год».

Ко всему прочему, в Испании существует три ежегодных налога, которые необходимо платить владельцам недвижимости, нерезидентам Испании: -Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio – налог на наличие имеющегося имущества – платится один раз в год в декабре. Налоговая ставка на имущество стоимостью до 167.129 евро составляет 0,2%. Таким образом, за недвижимость стоимостью 100.000,00 евро налог будет составлять 200 евро в год;-Impuesto sobre la Renta – налог на предполагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду. Составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Чтобы вычислить сумму налога, можно воспользоваться следующей формулой:задекларированная стоимость недвижимости: 2х1,1%х25%; -Impuesto Sobre Bienes Inmuebies (IBI) – ежегодный муниципальный налог, который платится в августе или сентябре, как резидентами, так и не резидентами. В Торревьехе и ее муниципальном округе налог составляет 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости. Деньги, получаемые казной муниципалитета с этого налога, идут на обустройство города, улучшение инфраструктуры и т.д. Инвестиции в кредит Можно ли взять жилье за границей в ипотеку? В Греции, например, очень привлекательные ставки кредитования – 3-4% в год. Однако, рассказывает Христос Ляпис, россиянину сложно получить здесь заем в банке на приобретение жилья. Связано это с тем, что нужно будет предоставить в кредитную организацию документы по налоговой отчетности на территории европейского содружества и справку о постоянном доходе на территории ЕС. Как вариант – позаимствовать деньги на покупку недвижимости может застройщик. Если срок кредитования составляет от 1 до 5 лет, то, как уверяет Христос Ляпис, его компания готова прокредитовать российского инвестора по более низкой процентной ставке, чем предлагают местные банки.

В Турции закон, который позволяет здешним банкам выдавать ипотечные займы иностранцам, заработал только в 2007 году. По словам Елены Свинцовой (Hopel), стоимость кредита для приезжих составляет здесь 7% годовых. Выдается он на срок 5, 10 или 20 лет. Но есть ограничение по размеру займа: минимальная сумма кредита – 30 000 евро, максимальная – 500 000 евро. При этом заемщик-иностранец должен вложить в недвижимость не менее 35% собственных средств.

На Кипре и в Испании ипотека иностранцам обойдется дешевле, чем в Турции – в среднем 4,5% годовых (4,25%- 4,75% в зависимости от текущей европейской ставки рефинансирования). Срок кредитования – 10-25 лет. Но и здесь существуют ограничения по сумме кредита: испанские банки выдают займы на сумму от 50% до 70% от оценочной стоимости жилья (оценку производит сам банк-кредитор). Как отмечает Ирина Буркина (Masa International), заем погашается ежемесячно, но сумма платежей, согласно местному законодательству, не должна превышать 30% от ежемесячного дохода. Кроме того, нужно еще учитывать и расходы на оформление кредита: они составляют немногим более 5 000 евро (комиссия за открытие кредита – 2 000, гербовый сбор, гонорар нотариуса и регистрация недвижимости – 2 750, оценка недвижимости банком – 300 евро). При досрочном погашении займа иностранцами испанские банки устанавливают штрафные санкции в размере 1% от выплачиваемой суммы. Стоимость страхового полиса (ипотечное жилье должно быть обязательно застраховано) составит примерно 200 евро в год, подсчитывает эксперт. Для того, чтобы банк принял к рассмотрению запрос на кредит, покупатель должен предоставить в ипотечный отдел следующие документы и их копии: форму НДФЛ с места работы, справку о зарплате с места работы за последние 3 месяца, выписку с банковского счета за последние 3 месяца и паспорт.

В общем, за рубежом нет ничего невозможного. Даже для иностранцев.



свежий номер


 
 
603006, Нижний Новгород, ул. Провиантская, 47, оф. 502.
Тел. +7 831 218-36-93, +7 831 218-61-83 (размещение рекламы)
Copyright © 2007-2015 «b-mania.ru»