Деловой журнал
Главная Писать нам Карта сайта
Поиск:   




    О журнале     Онлайн версия     Архив     Контакты


У нас и у них

 

По словам Евгении Архиповой, исполнительного директора компании Capital Consult Realty (Екатеринбург), «связано это, прежде всего, с тем, что в странах Западной Европы и политическая и экономическая ситуация не в пример нашей стабильнее. А потому большинство инвесторов стремятся купить дом или квартиру за пределами России: в Испании, Болгарии или, например, на Кипре – список здесь довольно велик. Цели, преследуемые клиентами, могут быть самыми разными: дальнейшая сдача, последующая перепродажа или что-то еще, а потому широк спектр объектов недвижимости, с которыми приходится работать. Но тройка лидеров продаж все же прослеживается достаточно четко. Это таун-хаузы, апартаменты и загородные виллы».

— Доля оттока денег столичных и региональных инвесторов за рубеж действительно заметно растет, - соглашается Антон Серебряников, заместитель главы Российского представительства компании Runiga (Москва). - Причин тому множество. Одна из них – увеличение цен на недвижимость в нашей стране, а потом - жить у моря гораздо приятнее, чем, например, в уголках России с суровым климатом, который, по испанским меркам, вообще не приспособлен для жизни».

- Еще одна причина, - продолжает разговор Татьяна Самойлова, консультант по недвижимости ЗАО «Чекни» (Нижний Новгород), - в том, что россияне стали чаще выезжать за рубеж. Своими глазами они видят не только различия культуры, менталитета, но и перспективность вложения средств в недвижимость за кордоном. Кроме того, сейчас вся информация о возможностях подобных инвестиций широко представлена в СМИ, электронных в том числе.

- Если оперировать цифрами, то картина будет следующей: в 2006 году инвестиции жителей России в недвижимость за пределами родины составляли от $4 до $6 млд., в этом году сумма уже превысила $8 млд., - сообщает Сергей Демченко, директор по развитию холдинга MonVille-Lemestia Group (Москва). Это и понятно, ведь есть здесь и такой нюанс: как говорится, нельзя хранить все яйца в одной корзине. Многие наши клиенты, уже имея недвижимость в России, стремятся разместить средства в других государствах со стабильной политико-экономической ситуацией. Доходность от вложений в зарубежные объекты недвижимости стабильно дает 15-20%% годовых». Преимущественно наши соотечественники выбирают страны, имеющие выгодные климатические условия: Испанию, Кипр, Болгарию, Черногорию – те, которые хорошо знакомы по туристическим поездкам. Сейчас на арену стали выходить и новые направления. Например, Панама, Таиланд. Все это говорит о том, что россияне не просто почувствовали вкус к покупке – они понимают, что это выгодно. Можно ли то же самое сказать о покупке недвижимости в нашей стране?

Сибирь рулит

 

В настоящее время в России недвижимость заметно подорожала. Хорошо это или плохо – дать однозначный ответ не удастся. Но если вы успели купить недвижимость у берегов Черного моря, до ее повышения в цене, и теперь собираетесь продавать, то удача явно на вашей стороне. Возможно, история города Сочи может повториться и еще в каких-то регионах нашей необъятной. Стоит ли направить свои сбережения именно туда? Специалисты предлагают обратить внимание на места, в которых собираются строить, к примеру, развлекательные комплексы.

«Я думаю, что в дальнейшем, в связи с программой развития удаленных районов Сибири, потенциал, перспектива роста будет у этих удаленных городов. Кроме того, Краснодарский край с прицелом на Сочи далеко еще не достиг своего пика», - высказывает свои предположения Сергей Демченко (MonVille-Lemestia Group).

Той же позиции придерживается Александр Ольховский, президент Гильдии Управляющих и Девелоперов (Санкт-Петебург), вице-президент ВТБ: «Одной из основных тенденций, наблюдающихся сегодня в сфере недвижимости, является значительный интерес российских и международных инвесторов к российским регионам. Интерес вызывает уже не только Москва - это Санкт-Петербург и все города-миллионники.
Как показал Международный инвестиционный форум PROEstate 2007, прошедший в сентябре в Петербурге, инвестирование в регионы России очень перспективно. Многие участники мероприятия отметили, что в проектах в недвижимости в регионах кроется большой потенциал. Ставки делают на долгосрочные инвестиционные проекты с перспективой 7-10 лет в сотрудничестве с сильными региональными партнерами. Но именно в дефиците таких компаний, способных обеспечить качественную реализацию девелоперских проектов, заключается одна из проблем привлечения инвестиций в регионы.

Еще одна перспективная ниша в нашей стране – коммерческая недвижимость. В целом практически все сегменты коммерческой недвижимости недофинансированы, и еще лет 5 спрос будет опережать предложение. Однако цикл реализации проектов в коммерческой недвижимости достаточно велик, а конкуренция не за горами. Поэтому вопрос правильного выбора земельного участка, определения его наилучшего использования, формирование концепции проекта очень важен. Если проект верно структурирован, инвестируйте смело в любой сегмент!»

«Заявлять, что покупать недвижимость в России выгоднее, чем, например, в Испании, я бы не стал. Да и никто не сможет дать гарантии, что в какой-то момент чаша весов не перевесит в сторону той или другой страны, - говорит Антон Серебряников (Runiga). - Есть отрасли, в которые вкладывать в России пока интереснее: например, до недавнего времени, сверхрентабельно было инвестировать деньги в жилое недвижимое имущество в Москве. Последние четыре года рост цен там вообще бешеный был, это сейчас он почти застыл на нулевой отметке. В подобной ситуации, безусловно, вкладываться стоило именно в нашей столице, а не в Испании. Если же в Испании открывать ресторан в какой-либо курортной зоне, то, конечно же, это будет выгоднее, чем в каком-либо из российских городов». В любом случае, когда, где и во что вкладывать свои финансы – окончательное решение принимает сам клиент. Никто другой не отважится возложить на себя 100-процентную ответственность за его инвестиции. Ведь у всех разные требования, разные возможности и разные цели. Но если все-таки выбор будет сделан в пользу зарубежья, то что рентабельнее: новостройки или вторичный рынок?

Первичку всегда хотят

 

Российские инвесторы не раз обжигались на недобросовестности отечественных застройщиков. Теперь, прежде чем приобрести квартиру на нулевом этапе строительства, тем более, если оно ведется за пределами его государства, покупатель не раз подумает: может быть, правильнее было бы купить уже готовую квартиру на вторичном рынке. Как можно заметить, число сделок россиян на вторичном рынке действительно больше, чем на первичном, хотя и не намного.

«Соотношение где-то 50 на 50, ну, может быть, вторички чуть-чуть больше. Новостройки на этапе строительства - тоже довольно популярный вид недвижимости. Такая тенденция сразу прослеживалась, - замечает Евгения Архипова (Capital Consult Realty). - Клиентов привлекает, кроме ипотеки, возможность получить также рассрочку платежа, пока не завершится строительство, сумму он может выплачивать частями. Это тоже привлекательная схема. Ипотеку предоставляет иностранный банк, а это меньшая по сравнению с Россией процентная ставка по кредиту. Некоторые клиенты предпочитают покупать квартиры на вторичном рынке, сразу с мебелью, чтобы тут же сдавать. Еще одна причина выбора в пользу вторичного рынка – более привлекательное месторасположение, зоны урбанизации, в которых может находиться интересующий объект».

Татьяна Самойлова («Чекни») считает, что выбор в пользу вторичной недвижимости клиенты делают, исходя из законодательства конкретной страны, в которой покупается недвижимость: «Если приобретать дом или квартиру в Чехии, то сначала необходимо зарегистрировать фирму, и только потом на это юридическое лицо покупать необходимую недвижимость. Далее вы можете эту квартиру сдавать, делая вклад в чешский пенсионный фонд. Это лишь одна из схем, по которым мы можем работать, но она помогает убить сразу двух зайцев: во-первых, вы приобретаете недвижимость, во-вторых, обеспечиваете себе безбедную старость».

«Выбрать первичный или вторичный рынок клиент определяет сам, исходя из того, как он оценивает риски. Риск недостроя в Испании на порядки ниже, чем в России. Там не было никогда той череды скандалов, которые возникали как в нашей столице, так и в регионах. Выгоднее, безусловно, покупать на нулевом этапе. Для того чтобы быстрей продать объект, чтобы иметь высокий оборот, застройщик, скорее всего, сделает хорошую скидку», - говорит Антон Серебряников (Runiga).

«Мой совет, если вы здесь живете в доме – покупайте дом, в квартире – покупайте квартиру, потому, что вам это привычней и понятней. А также занимает меньше времени и денег по ее обслуживанию и дальнейшей эксплуатации, чем коммерческая недвижимость, - рекомендует Сергей Демченко (MonVille-Lemestia Group). - Самое простое – это приобретение недвижимости либо с целью ее дальнейшей перепродажи, либо сдачи в аренду, когда есть компании, которые этим занимаются. Правильное решение – купить квартиру либо домик на этапе котлована и перепродать».

Так, с целью накопления капитала наши граждане приобретают апартаменты в Болгарии, мезанеты и таун-хаусы на Кипре, мизонеты и дома в Испании, дома и квартиры в Черногории. Значит ли это, что в России спрос на новостройки снижается ввиду оттока инвестиций за рубеж?

Оказывается, ничуть не бывало. Рынок первичного жилья в России по-прежнему более востребован. Татьяна Самойлова (ЗАО «Чекни») утверждает, что существенный отток денег столичных и региональных инвесторов из сектора жилой и коммерческой недвижимости за рубеж не ощущается риэлторами, занимающимися недвижимостью в России и ее регионах. «В нашей стране пресловутый квартирный вопрос стоит слишком остро, чтобы говорить о каком-то снижении спроса на новостройки. Если квартир для вложения средств и стали меньше покупать, то стало больше желающих, воспользовавшись ипотекой, купить квартиру для себя».

«Мы не можем сказать, что зарубежные застройщики являются нашими конкурентами, — утверждает Сергей Соколов, менеджер отдела недвижимости строительной компании «Темп» (Санкт-Петербург). - В Питере хотят жить больше, чем в Берлине. Да, цены выросли, спрос упал, но он поддерживается ипотекой: 70% строительства ведется на заемные средства. Даже если бы мы действительно считали, что наши потенциальные клиенты предпочитают вкладываться в строительство за границей, то как это отследить? С недавнего времени 214-я статья федерального закона сильно затруднила работу застройщиков: теперь мы, в большинстве случаев, не можем продавать квартиры на нулевом этапе строительства. И если раньше квартиры уже распродавались к окончанию строительства, то теперь в это время продажи только начинаются».
К слову, у западных застройщиков подобных ограничений нет. Там приобретение недвижимости возможно уже с момента утверждения плана. Но если в пределах своей страны, а то и города, контролировать ход строительства не так уж трудно, то как это делать, если объект находится в другом государстве? На какие гарантии может рассчитывать инвестор?

Детство большей части нынешнего населения России пришлось на период железного занавеса, когда до наших граждан доходили слухи о том, что там все не так, как у нас: чище, культурнее, стабильнее, и человек защищен законодательством. Как говорится, ни один слух не рождается на пустом месте. Многое в нашей стране существенно разнится со странами Западной Европы. Касаются различия и сферы недвижимости.
«За границей, - рассказывает Евгения Архипова (Capital Consult Realty), - покупая недвижимость на уровне плана, клиент может быть уверен, что стройка будет доведена до конца, никаких проблем не возникнет. При покупке строящейся недвижимости за рубежом заключаются определенные договоры, и они действительно выполняются. Сроки строительства, как правило, не растягиваются, и все выполняется вовремя. Гарантом сделки, во-первых, выступает агентство, во-вторых, застройщик, да и само испанское законодательство защищает покупателя. По желанию инвестор может самостоятельно навести справки о застройщике. Вся информация доступна, в Интернете вы все можете найти без проблем. Если клиент довольно часто посещает ту или иную страну, он может, казалось бы, все сделать сам, но на практике этого не происходит. Покупатели предпочитают доверять профессиональной компании».

«Там менталитет другой, другая этика ведения бизнеса, - замечает Антон Серебряников (Runiga). - Конечно, и там люди желают заработать, но они это делают по-другому, легальными способами. Человек, имея на руках договор купли-продажи, и видя, что застройщик не справляется со своими обязанностями, волен обратиться в арбитражный суд. Однако по поводу недостроя у нас еще таких обращений не было. Сдаются новые дома тоже не как у нас – одни голые стены. Там ремонт выполнен полностью, и даже вмонтированы необходимые электроприборы. Бывает, что квартира сдается даже с мебелью».

«Что касается инфраструктуры, то у дома обязательно будет бассейн, открытый паркинг, постоянное видеонаблюдение, небольшие магазины и рестораны на первых этажах», - дополняет Сергей Демченко (MonVille-Lemestia Group)
Как правило, строительство дома в Европе ведется полтора года. К моменту сдачи дома квартиры могут подорожать, в зависимости от страны, даже на 50%. Главное, в погоне за этим лакомым куском не забыть, что скупой платит дважды. Можно, конечно, попробовать самостоятельно выйти на застройщика и приобрести квартиру или дом, но практика показывает, что в подобных случаях российские покупатели сталкиваются с таким количеством разных подводных камней (о которых раньше не подозревали), что все равно рано или поздно идут к специалистам. Большинство фирм, занимающихся зарубежной недвижимостью, предлагают своим клиентам полный комплекс услуг: от первичного консультирования до помощи в оформлении виз и сопровождения на объект. Где все совсем не так, как у нас…



свежий номер


 
 
603006, Нижний Новгород, ул. Провиантская, 47, оф. 502.
Тел. +7 831 218-36-93, +7 831 218-61-83 (размещение рекламы)
Copyright © 2007-2015 «b-mania.ru»